Инвесторы активно скупают недвижимость на первых этажах. Как им удаётся зарабатывать на этом огромные состояния?

Ещё недавно купить и сдать квартиру в Москве желали многие бизнесмены и даже обыватели. Квартиры не только неплохо росли в цене, но и арендные ставки были аппетитными. Сейчас же «горят» этой идеей лишь люди, которые не в состоянии реально оценить рынок аренды.

Судите сами: арендодателю потребуется от 14 до 16 лет, чтобы только вернуть вложенные деньги. И к тому же арендоваться жильё должно постоянно, ведь простой площади в течение месяца ровно на тот же период будет отодвигать срок окупаемости инвестиций. Но на практике подобное вряд ли реализуемо. Где найти таких жильцов, которые с удовольствием прожили в твоей квартире пятнадцать лет подряд, да ещё и за свой счёт делали в квартире ремонт?

Предложений на рынке аренды предостаточно. Квартирантам проще собрать вещи и переехать в «соседний» дом, где в квартире сделан свежий ремонт и установлена новая техника. Вот и получается, что зарабатывать подобным образом теперь могут только люди, которым не пришлось специально приобретать недвижимость. К примеру, если у человека уже есть своя квартира, но ему в наследство может достаться другая недвижимость. И если он остро не нуждается в крупной сумме, то и продавать вторую квартиру не станет. Чтобы собственность не пустовала, её можно сдать.

Но если хочется зарабатывать на сдаче квадратных метров в аренду, то можно заняться приобретением нежилой недвижимости на первых этажах высотных зданий. Хорошие помещения довольно быстро находят своих арендаторов, которые открывают в них салоны красоты, пиццерии, продовольственные магазины и аптеки. Но хвататься за первый объект, который попался вам на глаза, дело бесперспективное, ведь нужно не только купить недвижимость, но и умело сдать её.

В 2018 году в столице значительно возросло количество оформленных ДДУ на приобретение коммерческих помещений. Рост по сравнению с предыдущим годом повысился почти в полтора раза. Инвесторы стремятся попасть туда, где им удаётся значительно быстрее вернуть вложенные деньги. Что выберет инвестор: вложить деньги в квартиру, которая будет окупаться не менее пятнадцати лет, или приобрести коммерческую площадь в хорошем ЖК, где срок окупаемости снизится примерно в два раза? Ответ очевиден.

В 18 году инвесторы в новостройках приобретали коммерческие помещения, площадь которых в среднем составляла порядка 118 квадратных метров. Это совершенно не означает, что рынок не испытывал нужды в других площадях. Совершались сделки как на покупку несколько тысяч квадратных метров, так и раскупались помещения площадью всего от 18 до 25 «квадратов». И это говорит о том, что инвестор практически с любым кошельком смог бы отыскать для себя подходящий объект недвижимости.

Но не нужно забывать, что и цена «квадрата» на первом этаже коммерческого помещения не равна стоимости того же квадратного метра в квартире этого же дома. Застройщики прекрасно осознают это, немного увеличивая стоимость данных помещений. Но далеко не всегда стоимость коммерческих площадей значительно выше жилых. В бизнес-классе стоимость нежилых помещений обычно вообще снижена на 5-10 процентов. В жилых комплексах комфорт-класса порядок цен сбалансирован. Но если вы желаете выбрать коммерческое помещение стандарт-класса, то будьте готовы переплатить не менее 10-12 процентов.

А что нам скажут цифры? Возьмём крупный жилой комплекс, расположенный в Новой Москве, и выберем в нём нежилое помещение площадью около 105-107 квадратных метров. Приблизительная стоимость данного объекта недвижимости составит порядка 15 млн. рублей. Ежемесячная стоимость аренды окажется примерно 250-260 тысяч рублей. Это означает, что инвестор сможет «отбить» свои деньги уже через пять лет.

Теперь сравним показатели с жилой площадью. Типовая двухкомнатная квартира 55 кв. метров на вторичном рынке будет стоить порядка 6 — 6,5 миллионов рублей, но сдать её инвестор сможет лишь не дороже 35-37 тысяч рублей. Нехитрые расчёты показывают, что окупаемость вложенных средств в данном случае растянется уже на 15 лет.

Какой можно сделать вывод, если взглянуть на проведённые расчёты? Хотя коммерческая площадь обходится почти на треть дороже, но получить доход с неё можно значительно больше, а окупится она значительно быстрее. Но, к великому сожалению, это лишь теоретические расчёты. Ведь площадь какое-то время может стоять пустой, да и арендатор может начать торговаться, попытавшись получить существенную скидку. И арендодатель может согласиться понизить аренду до 180 тысяч в месяц, хотя изначально предполагал, что площадь довольно легко будет сдаваться за 250-280 тысяч рублей.

Какие показатели ещё влияют на стоимость аренды коммерческой площади? Мы выяснили, что на стоимость аренды оказывает влияние класс проекта. Но более серьёзное давление на цену аренды может оказать количество площадей, которые могут быть сданы. Представьте, если в одном небольшом жилом комплексе предприниматели откроют сразу три продовольственных магазина. Для жильцов комплекса наличие сразу трёх магазинов в доме — это хороший показатель. Все три магазина станут конкурировать друг с другом, пытаясь улучшить ассортимент и уменьшить стоимость реализуемой продукции.

На первоначальном этапе владельцам недвижимости может показаться, что это исключительно проблемы арендаторов. Ведь они сами приняли решение именно в этом месте открыть практически одинаковые магазины. Но отсутствие прибыли заставит некоторых предпринимателей закрыть свой магазин и переехать в другое место. А это уже означает, что владелец недвижимости с этого момента перестанет получать прибыль и будет вынужден искать новых арендаторов для своей площади.

Вообще застройщики довольно редко задумываются о будущем введённых ими в эксплуатацию коммерческих площадей. Особенно чётко это прослеживается на стадии создания проекта. Значительные проблемы испытывают именно владельцы коммерческой недвижимости в закрытых жилых комплексах. Это своеобразная обособленная территория, где покупателями и пользователями услуг могут являться исключительно жильцы данного комплекса.

«Чужакам» просто не попасть на закрытую территорию, поэтому посторонние люди там практически не появляются. И если местным предпринимателям не удаётся реализовать подходящий бизнес-проект, то площади довольно длительное время могут пустовать.

Под коммерческую недвижимость застройщики обычно выделяют не более 10-15 процентов площади от возведённого дома или целого комплекса. И в большинстве случаев покупка коммерческой недвижимости со временем оправдает себя, потому что бизнес постепенно подстроится под потребности своих клиентов. Но если застройщик пожадничал и увеличил процент коммерческой недвижимости до 25-30, то приобретение нежилой недвижимости уже вряд ли будет считать удачной инвестицией.

Но и полнейшее отсутствие конкурентов в здании тоже не может гарантировать владельцу недвижимости успешность вложения инвестиций. Ведь многое зависит от инфраструктуры. К примеру, наличие во дворе дома детского садика или школы благоприятно воспринимается жильцами, но может негативно отразиться на бизнесе. Ведь вблизи этих учебных заведений нельзя будет продавать алкогольную продукцию и табачные изделия. А это уже означает, что люди, которые хотели бы вести здесь бизнес по реализации подобных товаров, попросту не станут даже рассматривать предлагаемые для аренды площади.

Ещё необходимо выяснить, соседствует ли объект, который вы хотели бы приобрести, с крупными супермаркетами и большими торговыми центрами. Если вам придётся конкурировать с крупным бизнесом и раскрученными брендами, то вряд ли подобная война будет выиграна именно вами.

На что ещё следовало бы обратить внимание, выбирая нежилое помещение? Вы должны мыслить как предприниматель, который в дальнейшем хотел бы открыть здесь основную или дополнительную точку. Станет ли открывать предприниматель в этом месте аптеку, если поблизости уже обосновались конкуренты? Достаточно ли высок в данном месте поток пешеходов и автотранспорта? Есть ли поблизости какой-то пересадочный узел, откуда могли бы приходить покупатели? Если дом находится во дворе, то будут ли люди замечать вывески и рекламные плакаты?

Но некоторым людям удаётся прекрасно вести бизнес, если они находят площадь в новостройках, где проживает большое количество жителей. Открыв в этом здании магазин, предприниматель получает огромную базу клиентов. И если при этом клиенты к нему постоянно возвращаются, а прямых конкурентов поблизости просто нет, то подобная недвижимость становится действительно лакомым куском.

Но если бы исключительно местоположение объекта играло решающую роль, то пригодных для покупки площадей было бы во много раз больше. Поэтому важно находить те площади, которые бы максимально устраивали будущих арендаторов.

Довольно часто площади первых этажей занимают именно магазины. Но наибольшим спросом пользуются помещения, в которых практически отсутствуют внутренние перегородки, а высота потолков составляет не менее 3 — 3,5 метров. Но и это далеко не всё.

Ритейлеру придётся оборудовать данную точку различным оборудованием, а электрические коммуникации должны спокойно выдерживать необходимую нагрузку. В магазине будет установлена довольно мощная система вентиляции и кондиционирования воздуха. Вход в будущий магазин должен быть довольно просторным. На фасаде должно найтись место для вывески. А наличие витринных окон является большим преимуществом.

Крупные сетевые ритейлеры вряд ли заинтересуются помещением, площадь которого составляет менее 100-130 квадратных метров. Ведь предстоит оборудовать не только торговую зону, но и определить место для склада и подсобных помещений.

Если у нежилого помещения при этом будет отсутствовать отдельная погрузочная зона, то арендатор только по этой причине может отказаться снимать данную площадь. В магазин должны каждый день подвозиться новые товары, которые будут привозить различные поставщики. И если при этом грузовики будут постоянно перегораживать проезжую часть, останавливая потоки автомобилей из двора дома и обратно, то от автолюбителей и жильцов дома начнут поступать многочисленные жалобы.

Хотя список требований к арендуемым помещениям может оказаться достаточно внушительным, но стоит рискнуть и поискать подходящую площадь. Ведь действительно хорошее помещение способно принести владельцу приличный доход. Вы не только вернёте вложенные средства через 7-8 лет, но и с этого момента будете обладать площадью, которая начнёт приносить вам порядка 15% годовых. Безусловно, всё это будет справедливо только в том случае, если площадь практически никогда не будет оставаться пустой.

Если вы не хотите заниматься бизнесом по долгосрочной аренде, то можете заработать немного другим способом. В этом случае вам нужно лишь внимательно изучать все жилые комплексы, которые в скором времени будут возведены. Выбирайте подходящее помещение и приобретайте его. А когда жилой дом будет введён в эксплуатацию, то коммерческую недвижимость можно будет продать другому инвестору или владельцу бизнеса, единовременно заработав на этом не менее 15-20 процентов прибыли.

Хотя бизнес по сдаче в аренду коммерческой недвижимости может оказаться во много раз доходнее и интереснее обычной сдачи квартир в аренду, но вам действительно придётся приложить немало сил, чтобы отыскать подходящий объект с важными ключевыми параметрами и без серьёзных конкурентов по соседству.

Оставьте комментарий

Поделиться:
Scroll Up